Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht stehen die Beziehungen des einzelnen Wohnungseigentümers zur WEG, der Wohnungseigentümer untereinander und der WEG und des Wohnungseigentümers zum WEG Verwalter im Focus. Wir Erstellen und prüfen Teilungserklärung, beraten und vertreten bei Beschlussanfechtungen, prüfen Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen. Auch im Zusammenhang mit der Abnahme von Gemeinschafts- und Sondereigentum, der Klärung von Gewährleistungsansprüchen und Fragen um die Haftung des WEG Verwalters sind wir für Sie da.

Sondereigentum

Der Gegenstand des Sondereigentums wird die die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan einer Wohnungseigentumsanlage definiert. Zum Sondereigentum können alle Teile erklärte werden, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Werden zwingende Bestandteile des Gemeinschaftseigentums (z.B. tragende Wände) zum Sondereigentum erklärt, ist diese Zuordnung unwirksam. Eine solche unwirksame Zuordnung wird in der Regel in eine Regelung der Kostentragung umgedeutet.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Insbesondere die Gebäudeteile, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Sondernutzungsrecht

Durch Sondernutzungsrecht kann einem Wohnungseigentümer die Nutzung eines Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt werden. Durch die Einräumung von Sondernutzungsrechten werden die übrigen Eigentümer von der Nutzung dieses Teils ausgeschlossen.

Teilungserklärung

Die Zuordnung von Sondereigentum und Sondernutzungsrechten erfolgt im Rahmen der Teilungserklärung. Der teilende Eigentümer kann sich die Einräumung weiterer Sondernutzungsrechte im Rahmen der Teilungserklärung vorbehalten, um beispielsweise die konkrete Zuordnung von Sondernutzungsrechten an einzelnen Stellplätzen oder Gartenflächen später vorzunehmen.

WEG – Verwalter

Die Rechte und Pflichten des WEG Verwalters ergeben sich zum einen aus dem Wohnungseigentumsgesetz, insbesondere aber auch aus dem Verwaltervertrag.

Nach § 21 Absatz 1 WEG steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dies bedeutet, es steht den Eigentümern frei einen Verwalter zu bestellen.

Insbesondere bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen mit nur zwei oder drei Eigentümern wird zur Kosteneinsparung oft der Weg der Selbstverwaltung gewählt. Dies birgt Streitpotential, da die Verwaltung in den Händen ein oder mehrerer Personen liegt, die diese Tätigkeit als Laie ausüben.

Auch bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen mit nur wenigen Wohneinheiten besteht seitens jedes Wohnungseigentümers ein Anspruch auf Bestellung eines WEG Verwalters. Dieser Anspruch kann über eine Klage gegen die übrigen Miteigentümer gerichtlich durchgesetzt werden. Der klagende Eigentümer wird dann vom Gericht zur Einberufen einer Wohnungseigentümerversammlung ermächtigt, um über die Bestellung eines WEG Verwalters abstimmen zu lassen.

Pflichten des Verwalters

Die Wohnungseigentümer haben einen gesetzlichen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Zu den Aufgaben des WEG Verwalters gehören unter anderem die Erstellung der Jahresabrechnungen und des Wirtschaftsplans. Der Verwalter hat auf eine im Sinner ordnungsgemäßer Verwaltung stehende Beschlussfassung hinzuwirken und beispielsweise bei bekannten Gewährleistungsansprüchen den Bauträger oder notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen entsprechende Beschlüsse für die Eigentümerversammlung vorzubereiten.

Ab August 2018 sind WEG Verwalter und Immobilienmakler verpflichtet, sich regelmäßig fortzubilden. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren sind 20 Weiterbildungsstunden zu absolvieren. Verwalter müssen zudem eine Berufshaftpflichtversicherung unterhalten. Der Bundesrat hat am 27.04.2018 einer entsprechenden Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zugestimmt, in der nun die Details der Fortbildungs- und Versicherungspflicht geregelt werden.

Beschlüsse der WEG

Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan, Instandsetzungsmaßnahmen etc. durch Beschluss.

Beschlüsse der Wohnungseigentümer unterliegen der gerichtlichen Überprüfung. Hat ein Eigentümer Zweifel an der Rechtmäßigkeit eines gefassten Beschlusses, empfiehlt es sich anwaltlichen Rat einzuholen. Dabei sollte nicht auf die Übersendung des Protokolls zur Eigentümerversammlung durch den Verwalter gewartet werden, da die gerichtliche Überprüfung des Beschlusses durch die Erhebung einer Anfechtungsklage in die Wege zu leiten ist. Diese Klage ist innerhalb eines Monats ab dem Tag der Beschlussfassung zu erheben.

Zweckwidrige Nutzung

Im Rahmen der Teilungserklärung können Nutzungszwecke für einzelne Räume festgelegt werden. So können Sondernutzungseinheiten beispielsweise ausschließlich der Wohnnutzung unterliegen oder als Hobbyraum gewidmet werden. Wird dann durch einen Sondereigentümer eine zweckwidrige Nutzung ausgeübt oder die Räume Dritten überlassen und von diesen zweckwidrig genutzt, kann durch einen anderen Miteigentümer die Unterlassung der zweckwidrigen Nutzung geltend gemacht werden.

Darauf sollte bereits beim Immobilienerwerb Augenmerk gelegt werden. Beabsichtigen Sie in einer Eigentumswohnung eine gewerbliche Tätigkeit auszuüben, ist vorab zu prüfen, ob eine solche Nutzung nach der Teilungserklärung überhaupt zulässig ist.

Instandhaltungspflicht/Instandhaltungskosten

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung. Werden notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nicht beschlossen, so kann der Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung und Aufnahme eines entsprechenden Tagesordnungspunktes geltend machen. Wird eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Instandsetzungsmaßnahme mehrheitlich abgelehnt, kann der Wohnungseigentümer diesen Beschluss anfechten und gerichtlich überprüfen und ersetzen lassen. Nach dem oben Gesagten hat das Gericht jedoch im Rahmen seiner Überprüfung den Ermessensspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft zu berücksichtigen.

Rücklagen

Die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gehört zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Eigentümer bilden so Rücklagen für anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, um auch bei größeren Maßnahmen nicht plötzlich immensen finanziellen Belastungen gegenüber zu stehen.

Sind notwendige Instandsetzungsmaßnahmen nicht durch die Rücklagen gedeckt, können diese durch eine Sonderumlage finanziert werden.