Mietrecht

Mietrecht

Im Mietrecht vertreten wir Mieter und Vermieter sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht und bei Problemen mit sonstigen Mietverträgen.

Gewerbemietrecht

Der Gewerbemietvertrag ist vielmals mit der wirtschaftlichen Existenz des Mieters verbunden. Vor Abschluss eines Gewerbemietvertrags sollte daher eine anwaltliche Beratung und Überprüfung erfolgen.

Sofern der Geschäftsraummietvertrag über eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, bedarf er der Schriftform. Bei Mißachtung der Schriftform ist der Gewerbemietvertrag nicht unwirksam, er gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann frühestens zum Auflauf eines Jahres nach Überlassung der Mietsache gekündigt werden, § 550 BGB. Neben der genauen Bezeichnung der Mieträume ist zudem Augenmerk auf die Vereinbarung des vertragsgemäßen Gebrauchs zu legen. Dabei ist der Vermieter dafür verantwortlich, dass sich die Räume zum vereinbarten Betriebszweck eignen. Die Bezeichnung des Betriebszwecks ist auch für Fragen des Konkurrenzschutz wichtig.

Bei erlaubnispflichtigen Tätigkeiten des Mieters ist zu beachten, dass ein wirksamer Vertrag auch vor Vorliegen der erforderlichen behördlichen Erlaubnisse und Genehmigungen geschlossen werden kann. Probleme können unter anderem dann entstehen, wenn bespielsweise auch baurechtlichen Gründen die Erforderliche Erlaubnis nicht erteilt wird. Wenn noch nicht alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, wäre zu überlegen, einen aufschiebend bedingten Vertrag abzuschließen.

Welche Laufzeit für einen Gewerbemietvertrag vereinbart werden sollte, ist vor Vertragsschluss zu bedenken. Bei einem unbefristeten Vertrag kann mit der vereinbarten bzw. der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen kann eine Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen.

Zur Standortsicherung wird der Mieter oft auf eine feste Laufzeit bestehen oder sich die Möglichkeit einer automatischen Verlängerung nach einem bestimmten Mietzeitraum oder die Möglichkeit einer Option einräumen lassen. Diese Standortsicherheit bewirkt allerdings auch, dass der Mieter langfristig an den Vertrag gebunden ist auch wenn sich sein Geschäft nicht so entwickeln sollte, wie erhofft. Die Vor- und Nachteile sind vor Vertragsschluss abzuwägen.

Wir beraten Vermieter und Mieter unter anderem zu folgenden Themen:

  • Verlängerungsklauseln
  • Optionen
  • Betriebspflichten
  • Konkurrenzschutz
  • Umsatzsteuer
  • Kündigung
  • Nutzungsausfall
  • Schadensersatz

Pachtrecht

Im Unterschied zur Miete, bei der nur die entgeltliche Gebrauchsüberlassung erfolgt, ist der Pächter zur Fruchtziehung berechtigt. Dies ist vor allem bei Landwirtschaftlichen Flächen von Bedeutung.

Wir beraten Sie unter anderem bei:

  • der Gestaltung von Pachtverträgen
  • dem Entwurf und der Prüfung von Kündigungserklärungen
  • der Geltendmachung von Schadenersatzforderungen
  • der Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen
  • der Geltendmachung des Verpächterpfandrechts

Wohnungsmietrecht

beispielsweise der zunächst zur Sicherheit des Mieters vereinbarte beidseitige befristete Verzicht auf eine ordentliche Kündigung sich nachträglich als hinderlich herausstellen, wenn sich die Lebenssituation des Mieters verändert.

Auch der Vermieter sollte sich vor Abschluss eines Mietvertrages überlegen, wie er den Mietvertrag gestalten möchte und sich hierbei anwaltlich beraten lassen. Als Vermieter haben Sie ein schutwürdiges Interesse an Ihrem Eigentum. Sie werden vor Abschluss eines Mietvertrages nicht nur Fragen der Vertragsgestaltung klären sondern auch die Bonität des Mietinteressenten. Kommt es dann gleichwohl zu Störungen des Mietverhältnisses oder haben Sie Eigenbedarf, prüfen wir für Sie die Möglichkeiten einer Kündigung und hefen Ihnen, Ihr Recht effektiv durchzusetzen.

Häufige Streitpunkte zwischen den Vertragsparteien sind die Frage der Wirksamtkeit von Schönheitsreparaturklauseln, Störungen des Mietverhältnisses durch den Mieter, Mängel der Mietsache, Mieterhöhungen etc.

Störungen des Mietverhältnisses können durch beide Seiten verursacht werden. Durch den Mieter beispielsweise bei unpünktlichen Zahlungen, Störungen des Hausfriedens, unberechtigter Untervermietung, Verwahrlosung der Mietsache durch nicht vertragssgerechten Gebrauch. Durch den Vermieter wenn beispielsweise Ankündigungsfristen für Moderniesierungen nicht beachtet, angezeigte Mängel nicht beseitigt werden oder der Mieter mit unberechtigten Forderungen oder unbegründeten Kündigungen überzogen wird.

Wir beraten Sie unter anderem zu folgenden Themen:

  • Mietvertragsgestaltung
  • Vorkaufsrecht des Mieters
  • Mietkaution
  • Mietmängel
  • Vermieterwechsel
  • Beendigung von Mietverhältnissen
  • fristlose Kündigung
  • ordentliche Kündigung
  • Eigenbedarfskündigung
  • Räumung
  • Vermieterpfandrecht
  • Untervermietung
  • Mietminderung, Mietmängel
  • Schönheitsreparaturen, Schönheitsreparaturklauseln
  • Schadensersatzpflicht
  • Wegnahmerecht / Einbauten
  • kurze Verjährung bei Schäden nach Rückgabe der Mietsache und für die Wegnahme von Einrichtungen sowie für den Aufwendungsersatz nach Beendigung des Mietverhältnisses
  • Mieterhöhung (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsmieterhöhungen etc.)
  • Tod des Mieters, Eintrittsrecht § 563 BGB, Fortsetzung mit überlebenden Mieter 563 a BGB, Fortsetzung des Mietvertrages mit den Erben § 564 BGB
  • Insolvenz des Mieters oder Vermieters
  • Zwangsverwaltung